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趙黎昀
2025-07-14 23:49
最近一段時間，深圳土地市場逐漸升溫，宅地供應(yīng)速度加快，熱門片區(qū)宅地再現(xiàn)高溢價成交。
7月14日，位于深圳前海的一宗住宅用地進行出讓，最終經(jīng)過158輪報價，該地塊由招商蛇口以21.55億元價格摘得，地塊溢價率達到86.1%，樓面價約為每平方米8.4萬元。
據(jù)悉，該地塊規(guī)劃用途為二類居住用地，容積率低于3.1，建筑限高80米，無戶型及售價限制，采用“價高者得”競拍規(guī)則，吸引了12家房企報名。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅認為，今年上半年深圳土拍市場呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征，此次前海地塊高溢價成交，折射出市場對前海核心地段價值的深度認可。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去前海的住宅用地供應(yīng)偏少，近年來由于前海商辦土地供給較多，也調(diào)整了規(guī)劃，部分地塊調(diào)整為宅地，但整體來看住宅用地還是偏少。而且，此次推出的地塊體量小、總價低，符合開發(fā)商確定性業(yè)績導向的拿地取向，即快速開發(fā)和銷售、快速回款，快速落地業(yè)績，盡量減少市場波動對業(yè)績的影響。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，根據(jù)一線城市房企的平均利潤率測算，將來該地塊的保本價約要達到每平方米12萬元以上，高于目前周邊的二手房成交價格。
值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區(qū)域的核心板塊，而且地塊規(guī)模較小，容積率較低。就在7月7日，位于深圳龍華梅林關(guān)片區(qū)的A802-0309宗宅地正式出讓，共有6家房企參與競拍，最終經(jīng)過108輪報價，中海深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據(jù)悉，該宗宅地初始樓面價每平方米27565.89元，最終競得樓面價約每平方米38795.22元，溢價率為40.7%。
李宇嘉認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、位置在中心區(qū)域且利潤確定性也較強，主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售等要求，同時縮短開發(fā)周期以提振開發(fā)商拿地的積極性。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年300城住宅用地出讓金同比增長27.5%，但成交面積仍下降5.5%，其中一線及二線城市出讓金增長均超過40%，而三四線城市仍小幅回落。城市集中度來看，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。頭部房企投資策略趨于一致，投資拿地進一步聚焦，疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價。
中指研究院預(yù)計，從趨勢來看，預(yù)計下半年土地市場仍將延續(xù)“縮量提質(zhì)”模式，熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性或?qū)⒈３指咭鐑r成交，而多數(shù)三四線城市土地市場則繼續(xù)以底價成交為主。同時，專項債收購閑置存量土地有助于改善市場供求關(guān)系及房企資金壓力，成為推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，也是下半年政策重點落實方向。
校對：王錦程
