證券時報
張淑賢 吳少龍
2025-07-04 21:44
7月3日，戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，預(yù)計2025年香港住宅市場價格波幅將在-3%-3%之間。
鄧淑賢表示，2025年的3月至5月期間，香港住宅物業(yè)市場總成交量回升至每月5,000宗以上，這主要得益于房地產(chǎn)發(fā)展商積極推出新盤的策略，同時投資者積極入市的反應(yīng)也帶動了香港住宅物業(yè)市場的回穩(wěn)。對此，她進一步表示，戴德梁行估算2025年第二季度內(nèi)，香港住宅物業(yè)的成交量環(huán)比上升約30%至15,900宗。
中小型住宅物業(yè)需求量回升
戴德梁行香港估價及顧問服務(wù)部高級董事黎劍明表示，市場對于中小型物業(yè)的需求量正在逐漸回升。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2025年第二季度，代表“細價盤”的沙田第一城成交價環(huán)比上升2.3%；代表中等價格市場的太古城環(huán)比上升0.4%；而代表豪宅市場的貝沙灣售價環(huán)比跌幅則收窄至2.5%。
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，2025年4月至5月期間，香港私人住宅售價指數(shù)繼4月回升0.46%后，5月再升0.03%，使2025年前5個月跌幅收窄至約0.9%，但較2021年9月歷史高位398.1點仍低28%。分類型看，實用面積約431至753平方呎（1平方米約為10.764平方呎）的B類中小型單位5月報279.3點，環(huán)比持平；實用面積超過1722平方呎3的E類超大型單位環(huán)比微跌0.04%至255.4點。
鄧淑賢表示，若美聯(lián)儲今年降息將帶動香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）下行，下半年香港住宅物業(yè)市場成交量將保持活躍。
7月3日數(shù)據(jù)顯示，與按揭利率相關(guān)的一個月港元拆息跌至4.51厘，連續(xù)第五日下跌；隔夜拆息報4.25738厘，較上個交易日跌0.81個基點。
甲級寫字樓租金下跌7.5%-9%
在寫字樓租賃方面，戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝指出，在銀行業(yè)、金融業(yè)和保險業(yè)的搬遷與擴張活動的帶動下，香港甲級寫字樓的新租賃量在2025年第二季度達到約120萬平方英尺，這一數(shù)字為2019年第三季度以來的最高水平。
蕭亮輝表示，2025年上半年，港交所IPO集資額顯著回升，隨著更多內(nèi)地企業(yè)赴香港上市，甲級寫字樓租賃市場的情緒將被進一步提振，銀行、金融及專業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的租賃需求也將進一步回升。
據(jù)悉，2025上半年，港交所主板共迎來40只新股上市，上市數(shù)量較2024年上半年上漲33%；集資額高達1021億港元，較2024年上半年的132億港元增長673%。
但蕭亮輝表示，市場供應(yīng)充足持續(xù)壓制租金水平，第二季度甲級寫字樓租金環(huán)比跌1%，上半年累計跌幅達3.4%，與年初預(yù)測相符。戴德梁行預(yù)計全年租金跌幅7.5%-9%。
蕭亮輝補充道，戴德梁行《2025年租戶需求調(diào)查》報告顯示，成本控制、人才挽留和運營效率是租戶制定租賃策略的三大考量因素。雖然成本控制仍然是推動租戶決策的主要原因，但企業(yè)也越來越意識到，工作環(huán)境的包容性和文化對吸引及留住人才至關(guān)重要。
一線街鋪空置率上升
在一線臨街店鋪方面，戴德梁行研究部資料顯示，香港核心街區(qū)的一線街鋪的空置率在2025年第二季度整體呈上升趨勢，其中，銅鑼灣的一線街鋪空置率同比上一季度的5.3%上升至13.2%；旺角和中環(huán)分別上升至9.5%及8.6%。該季度內(nèi)，僅有尖沙咀的一線街鋪空置率保持平穩(wěn)，維持在9.4%左右的水平。
根據(jù)香港特區(qū)政府公告，2025年5月，臨時估計的香港零售業(yè)總銷貨價值為313億港元，同比上升2.4%；修訂估計的2025年4月的零售業(yè)總銷貨價值同比下跌2.3%。此外，臨時估計的2025年首五個月的全部零售業(yè)總銷貨價值同比下跌4.0%。
蕭亮輝表示，從數(shù)據(jù)層面來看，在香港的零售行業(yè)中，藥品、化妝品、食品及酒類銷售額有所上升，其他行業(yè)則表現(xiàn)疲軟。這一趨勢反映出來港旅客日趨謹慎的消費模式，也體現(xiàn)出其更加重視文化體驗和高性價比的零售選擇。
戴德梁行研究部資料顯示，2025年1月至5月期間，分行業(yè)看，“藥物及化妝品”及“食品、酒類飲品及煙草”銷售額分別上升3.4%和2.7%，“珠寶及鐘表”和“服裝及配飾”分別下跌8.8%和5.7%。
在租金方面，蕭亮輝表示，隨著一線街鋪空置率的上升，香港核心街區(qū)的一線街鋪的租金也普遍出現(xiàn)下調(diào)。其中，銅鑼灣、尖沙咀及旺角的一線街鋪租金環(huán)比上一季度分別下跌3.6%、3.4%及1.7%。
“當(dāng)前零售市場正經(jīng)歷租戶‘大洗牌’”，蕭亮輝表示，一些能夠展現(xiàn)香港本地文化、提供獨特體驗及高品質(zhì)服務(wù)的零售商和餐飲品牌將更受旅客青睞，而部分傳統(tǒng)零售商則因未能及時轉(zhuǎn)型以重新吸引消費者，將不得不退出市場。
蕭亮輝對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在當(dāng)前的利率環(huán)境下，商鋪業(yè)主更傾向接受目前的租金水平以保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定。預(yù)計2025年下半年商鋪租金將維持低位震蕩，大幅反彈可能性較低。因此，他建議商鋪業(yè)主通過短期優(yōu)惠或靈活租約以吸引新租戶；同時關(guān)注新興的業(yè)態(tài)需求，例如體驗式消費、快閃店等，以適應(yīng)消費模式的變化。
蕭亮輝補充道，盡管如此，香港部分核心地段的一線街鋪租賃市場仍相對活躍，目前的一線街鋪的租金極具吸引力，有助于降低新興品牌的進入香港市場的成本，也有助于更多大眾化的零售品牌進駐香港的核心地段。
展望未來，蕭亮輝表示，香港特區(qū)政府正積極推動“盛事經(jīng)濟”的發(fā)展，隨著啟德體育園及主場館的啟用，預(yù)計在2025年下半年，一線街鋪及餐飲店鋪的租金將大致維持平穩(wěn)，全年或?qū)⑤p微調(diào)整，幅度約為-1%至-3%。
