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房?jī)r(jià)虛高、抵押貸款利率居高不下、供應(yīng)上升以及需求下降，這些因素正在共同作用，令美國(guó)樓市持續(xù)降溫。

2025年，原本被認(rèn)為是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的一年，如今進(jìn)度條已過(guò)半，市場(chǎng)卻依然處于低迷狀態(tài)。

目前，在美國(guó)最大的100個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，近三分之一的城市房?jī)r(jià)較近期高點(diǎn)下跌至少一個(gè)百分點(diǎn)，而這一趨勢(shì)將繼續(xù)蔓延。

樓市增速未達(dá)預(yù)期

美國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷過(guò)新冠疫情期間的高速膨脹后，目前正在降溫。

根據(jù)抵押貸款科技公司ICE的數(shù)據(jù)，全美6月房?jī)r(jià)年化增幅僅為1.3%，低于5月份的1.6%，為兩年來(lái)最慢增速。

美國(guó)地產(chǎn)交易公司Redfin 6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)賣家手中積壓的待售房產(chǎn)總價(jià)值高達(dá)7000億美元，創(chuàng)下歷史新高。從全國(guó)待售房屋數(shù)量來(lái)看，當(dāng)前庫(kù)存已達(dá)到五年來(lái)的最高水平。此外，約44%的掛牌房源——即價(jià)值約3310億美元的房產(chǎn)——在市場(chǎng)上掛牌超過(guò)60天，這是自2020年以來(lái)占比最高的一次。

ICE抵押貸款與住房市場(chǎng)研究主管安迪·沃爾登（Andy Walden）表示：“當(dāng)前樓市正受到兩種相互作用力量的影響。一方面，庫(kù)存水平的上升有助于提高購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性；但另一方面，越來(lái)越多的市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌、房屋銷售周期延長(zhǎng)，可能使房主不愿掛牌出售?！?/p>

從地區(qū)來(lái)看，目前東北部和中西部的房?jī)r(jià)仍在大幅上漲，而南部和西部的房?jī)r(jià)出現(xiàn)疲軟。其中，佛羅里達(dá)州的開(kāi)普科勒爾（Cape Coral）跌幅最大，房?jī)r(jià)同比下跌逾9%。得克薩斯州的奧斯汀、佛羅里達(dá)州的坦帕等地也在經(jīng)歷房?jī)r(jià)下跌，加州十大主要城市中有七個(gè)房?jī)r(jià)正在下行。

高盛近期的報(bào)告指出，全美房?jī)r(jià)在2025年將增長(zhǎng)0.5%，2026年將增長(zhǎng)1.2%。相比疫情期間的房?jī)r(jià)飆漲，這一增幅可以說(shuō)是顯著回落。

這也與高盛此前對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期形成鮮明對(duì)比。根據(jù)其今年4月發(fā)布的一份報(bào)告，當(dāng)時(shí)高盛分析師預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)3.2%，明年增長(zhǎng)1.9%。

為何出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”？高盛給出了三個(gè)主要原因：房?jī)r(jià)增速放緩、住房供應(yīng)增加以及按揭貸款利率持續(xù)高企。

目前，居高不下的抵押貸款利率正在拖累房屋銷售、住宅建設(shè)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。今年大部分時(shí)間，30年期固定利率抵押貸款的平均利率都維持在6%以上，幾乎是疫情初期的兩倍。

穆迪首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）表示：“如果按揭利率不能很快從目前接近7%的水平大幅下降，那么房屋銷售、住宅建設(shè)，甚至房?jī)r(jià)都將出現(xiàn)下滑?！?/p>

“然而這種情況不太可能發(fā)生?！辟澋线M(jìn)一步警告稱，這一趨勢(shì)可能很快演變?yōu)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)的“全面逆風(fēng)”。

在呼吁降低按揭利率方面，贊迪與美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）董事比爾·普爾特（Bill Pulte）立場(chǎng)一致。普爾特一直敦促美聯(lián)儲(chǔ)降息，認(rèn)為這將有助于提高住房可負(fù)擔(dān)性。他還在社交平臺(tái)X上批評(píng)美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾，稱其“沒(méi)有降息是在對(duì)這個(gè)國(guó)家造成巨大不公”。

不過(guò)，按揭利率并不直接追隨美聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率走勢(shì)，而是更傾向于與美國(guó)10年期國(guó)債收益率同步波動(dòng)。

不再是中國(guó)買家首選

與此同時(shí)，全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的報(bào)告顯示，按購(gòu)房金額和數(shù)量計(jì)，中國(guó)買家仍是最大的外國(guó)買家群體。2025年中國(guó)買家在美國(guó)購(gòu)房支出增長(zhǎng)83%，從2024年的75億美元增至137億美元；數(shù)量上，中國(guó)買家購(gòu)買了11700套房屋，較2024年的6000套增長(zhǎng)近100%。

報(bào)告還顯示，中國(guó)買家平均購(gòu)房?jī)r(jià)格最高，為120萬(wàn)美元，顯示出他們更青睞高端物業(yè)。這種投資風(fēng)格不僅符合購(gòu)房者的身份與資產(chǎn)需求，也為當(dāng)?shù)馗叨朔渴凶⑷氤掷m(xù)動(dòng)力。

具體來(lái)看，中國(guó)買家的熱門(mén)目的地包括加利福尼亞（36%）、馬里蘭（9%）、紐約（9%）和夏威夷（5%）；71%的買家偏好獨(dú)棟住宅，聯(lián)排別墅為14%，公寓為12%；用途方面，66%為自用，包括45%作為主要居住房、16%用于學(xué)生居住、5%作為度假屋。

中國(guó)買家之所以購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，財(cái)富保值與風(fēng)險(xiǎn)分散是一大動(dòng)因。居外IQI集團(tuán)（Juwai IQI)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官卡西夫·安薩里（Kashif Ansari）表示，美國(guó)房地產(chǎn)堪稱全球房地產(chǎn)行業(yè)的“美元”，類似于房地產(chǎn)的儲(chǔ)備貨幣。美國(guó)被認(rèn)為是一個(gè)安全的房地產(chǎn)投資地，因?yàn)榕c全球標(biāo)準(zhǔn)相比，收益率相對(duì)較高，且房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定、流動(dòng)性好且監(jiān)管完善。

以子女教育與未來(lái)移民為目標(biāo)的購(gòu)房需求也不容忽視。不少家庭選擇在加州、紐約、佛州等教育資源豐富的州提前布局，通過(guò)購(gòu)房為留學(xué)生活提供穩(wěn)定空間，并為將來(lái)移居美國(guó)生活做準(zhǔn)備。

不過(guò)，從全球范圍來(lái)看，美國(guó)已失去中國(guó)買家購(gòu)房目的地的長(zhǎng)期榜首地位。在過(guò)去幾年，美國(guó)排名下滑至第三，2024年跌至第五。現(xiàn)在，美國(guó)在中國(guó)買家心目中排在泰國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)之后。

除了房?jī)r(jià)過(guò)高（25%）、找不到合適物業(yè)（28%）和融資困難（19%）等因素外，美國(guó)一些州針對(duì)外國(guó)物業(yè)所有權(quán)出臺(tái)限制措施，也影響到中國(guó)買家決策。例如，佛羅里達(dá)州和得克薩斯州以國(guó)家安全為由，頒布法律限制或禁止包括中國(guó)公民在內(nèi)的非居民外國(guó)人在軍事基地或關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施附近購(gòu)買房產(chǎn)。